Покупка квартиры с зарегистрированными жильцами — это всегда риск, о котором не стоит забывать. Оптимальный сценарий предполагает завершение всех формальностей с выпиской жильцов до оформления сделки. Однако на практике это не всегда возможно, особенно в условиях альтернативной покупки, когда жильцы ожидают новое жилье.
В таких случаях рекомендуется заключать сделку, при этом заранее получив от жильцов письменные соглашения о выселении и задаток от продавца, гарантирующий освобождение квартиры в установленный срок. Если продавец не выполнит свои обязательства, покупатель удержит задаток и сам займется выселением жильцов.
Как осуществить выселение жильцов
Существуют законные пути, позволяющие новому владельцу выселить прежних жильцов. Согласно Гражданскому кодексу, права членов семьи прежнего собственника на квартиру прекращаются с моментом смены владельца (ст. 292 ГК РФ). Однако для принудительного выселения потребуется судебное разбирательство.
Собственнику необходимо подать иск в районный суд по адресу квартиры с требованием о признании жильцов утратившими права на пользование квартирой, их снятии с регистрационного учета и, если они отказываются покидать жилье, выселении. Если жильцы уже долгое время пользуются квартирой после продажи, владелец также может взыскать арендную плату, основываясь на ставках, действующих в данном районе (ст. 1102 ГК РФ).
Судебные перспективы
Суд, как правило, удовлетворяет иск, если не обнаружится причин, по которым жильцы имеют законное право на постоянное пользование квартирой. Такие случаи, к сожалению, не редкость и зачастую связаны с недостаточной проверкой квартиры при покупке. Об этом будет подробнее рассказано в одном из будущих материалов.
